資産運用

REIT(リート)とは?少額から始める不動産投資(リート)のメリットとデメリット

不動産投資に興味はあるけれど、まとまったお金がないという人は多いのではないでしょうか。

しかし、まとまったお金がなくても不動産投資をする方法があります

それはREIT(リート)を利用することです。

一般的な不動産投資とは違い、REITは少額から始められる不動産投資信託のことです。

幅広い不動産に少額の資金で投資ができますが、投資であるためメリットとデメリットがあります。

今回はREITについて初心者向けにご紹介します。

この記事はこんな人におすすめ
  • 不動産投資に興味がある人
  • REITについて知りたい人
  • これから投資を始める人
  • 面倒な手続きをしないで不動産投資がしたい人

REIT(リート)とは?

REIT(リート)とは不動産に特化して投資する投資信託のことです。

実物の不動産ではなく、不動産投資の有価証券を売買する方法です。

株や債券で運用する投資信託を買うのと同じように不動産投資ができます。

J-REITとは?

REITとはもともとアメリカで生まれた投資商品です。

2001年にその仕組みをふまえて誕生したのがJ-REITで、JはJAPANのJになります。

REITの仕組み

REITの仕組みは他の投資信託と同じです。

不動産投資に興味のある大勢の人から投資資金を集めて、専門家が選んだ物件に分散投資をします。

投資先の不動産はさまざまで、物件の種類や利回り(利益率)などから購入するREITを選ぶことになります。

不動産投資で利益がでればREITの価格も上がり、売却することで差額分をキャピタルゲイン(売却益)として得ることができます。

または、分配金として定期的に受け取ることも可能です。

主な種類

REITの投資先は用途により次のように分けることができます。

  1. 住宅型
  2. オフィス運営型
  3. 商業施設型
  4. ホテル型
  5. ヘルスケア施設型
  6. 物流・倉庫型

上記の2種類以上に投資する方法を複合型REIT3種類以上に投資する方法を総合型REITと言います。

分散投資ができ、リスク軽減になります。

①住宅型

マンションやアパートなど住宅が対象のREITです。

景気が悪くなっても家賃が変わらないように、REITの中では比較的価値が下がりにくいのが特徴です。

短期的に大きな変動がないため、空室が発生しない内は安定した収入が見込めます。

②オフィス型

不動産業界で最も大きい市場を持ちますが、景気に左右されやすいREITです。

オフィスビルの賃料収入を利益として得ています。

需要が高まると家賃の値上げなどで投資家への配当金が上がることもあります。

しかしコロナ禍のように需要が減ると空室が発生し、長期に渡ると大きな収入減になります。

今後はリモートワークが普及するかも注目です。
情報収集を常にして、景気の変化に敏感になることが必要になります。

③商業施設型

百貨店やショッピングモールなどを対象にしています。

テナントなどの家賃収入により利益を出しているため、国内の景気の影響を受けやすくなっています。

テナントの退去などにより、収入が減少してしまいます。

今後はオンラインショッピングなどの普及により、衰退が懸念されています。

④ホテル型

ホテルや宿泊施設を対象にしたREITです。

観光客の増減に左右されるため、観光客が増加した時には利益を得ることができます。

近年はコロナ禍で観光客が減少し、苦境に立たされています。

今後は観光客が戻ってくるかが焦点になります。

⑤ヘルスケア施設型

高齢者施設や医療機関などが対象のREITです。

日本は超高齢化社会に向かっているため、今後需要が拡大する可能性が高いと予想されています。

しかし診療報酬など制度の改定により、収益に変化が生じるなど他にはない独特な注意点が存在します。

⑥物流・倉庫型

オンラインショッピングの普及により、実店舗の代わりに保管する場所などに利用され、需要が拡大しています。

コロナ禍でも需要が増えており、今後も需要増が見込まれていますが、一度退去が発生すると空室の期間が長い傾向にあります。

空室期間は収益が減るため長期に及ぶと大幅な減収になる点について注意が必要です。

REITのメリット

  1. 専門的知識がいらない
  2. 複数の物件に分散投資ができ、リスクを抑えることができる
  3. 少額から投資することができる
  4. 個人で投資するよりも手間と時間がかからない
  5. 投資家へのリターンが大きくなりやすい

個人で不動産投資をする場合には、物件の収益性の分析などの専門知識が必要なことやまとまった資金が必要なことなどの課題がありますが、REITで投資をおこなうことでその課題をまとめて解決することができます。

つくし
つくし
投資信託を買うのと同じように不動産投資ができるのが特徴です。

また一般NISAでも取り扱いがあるため、REITに興味があり、まだNISAを使っていない人はまずは非課税のNISAから利用してみましょう。

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また、REITの分配金は株の配当金と比べて、金額が多くなりやすい傾向にあります

なぜなら、REITは得た利益の90%以上を分配金にするという条件を満たすと税金(法人税)が免除されるので、利益のほとんどが投資家に分配されやすくなっているためです。

REITのデメリット

  1. 災害リスクがある
  2. 法人の倒産や上場廃止の可能性
  3. 価格変動が大きい

①災害リスクがある

地震などの災害により投資している地域が被害を受けると価格が下がることになります。

特に日本は災害の多い国なので注意が必要です。

②法人の倒産や上場廃止の可能性

REITは上場していることで株式と同様に取引ができますが、同じように法人の倒産や上場廃止のリスクもあります。

投資する前に倒産や上場廃止のリスクがないかきちんと確認するようにしましょう。

③価格変動が大きい

個人でやる実物の不動産を扱う投資に比べて、価格の変動が大きいです。

実際コロナ禍では、大きく値下がりしてしまいました。

景気の動向や建物の市場価値の変化の影響を受けることは覚えておきましょう。

まとめ

今回は不動産に投資するREIT(リート)ついてご紹介しました。

REITは手軽に始められる不動産投資で、個人で不動産投資するよりも少額で幅広く分散投資もでるなどメリットが多い商品ですが、ご紹介したようにデメリットもあります。

自分がコントロールできる範囲でおこなうようにしましょう。

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私自身お金の勉強はまだまだこれからです。
これから学ぶ人達と一緒に金融リテラシーを高めていきたいと思います。
今回の記事が皆さんの金融リテラシーを高めるのに、少しでも役にたてたら嬉しいです。
最後までお読みいただきありがとうございました。それではまた。

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